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Gutachten zu Bauschäden
Schäden sind beim Bauen nach wie vor
ein viel zu oft vorkommendes Ereignis. Sowohl Ausführungs-,
Planungs- und als auch Materialfehler können Ursache eines
Bauschadens sein.
Planungsfehler sind in der Regel die
teuersten Fehler, aber da es in diesem Fall möglich ist den
Verursacher zu bestimmen, sind die entstehenden Sanierungskosten meist
eindeutig zuzuordnen.
Liegt ein Materialfehler vor, kann dieser
durch exemplarische baustofftechnische Untersuchungen im Rahmen eines
Gutachtens nachgewiesen werden.
Die Schuldzuordnung im Fall eines
Ausführungsfehlers kann sich weitaus schwieriger gestalten
insbesondere, wenn es sich bei den Ausführenden um mehrere
unabhängige Subunternehmer handelt, die jeweils ihre Teilleistung
erbringen und ggf. als einzelner oder aber durch ein Zusammenwirken
ihrer Arbeiten einen Schaden verursacht haben.
An dieser Stelle ist es nun unsere Aufgabe,
mit unserer Erfahrung und Fachwissen im Interesse aller Beteiligten den
Verursacher zu finden.
Sie erhalten eine unabhängige sachlich
fundierte Aussage über die Gründe und Ursachen eines
Schadens, welche Ihnen hilft, Ihre Interessen durchzusetzen.
Nach Bedarf werden von uns auch
Sanierungsvorschläge ausgearbeitet und die dabei anfallenden
Kosten geschätzt.
Beweissicherung
Was ist eine BWS?
Eine Beweissicherung entspricht einer
Bauzustandsaufnahme eines Gebäudes, die im Vorlauf zu einer
beginnenden Bautätigkeit durchgeführt wird. Eine
Beweissicherung umfasst die Aufnahme und Dokumentation sämtlicher
baulicher Schäden eines Objekts vor Baubeginn. Die Dokumentation
zum baulichen Zustand des Bestandes erfolgt auf Grundlage der
Empfehlung der DIN-Vorschrift 4123, Pkt. 5.5 . Dazu sollte der Zustand
vorhandener Gebäude im möglichen Einflußbereich einer
zukünftigen baulichen Maßnahme unter Mitwirkung aller
Beteiligten vor Beginn der Bauarbeiten festgestellt werden.
Eine BWS kann sowohl für den BAUHERREN
eines geplanten Bauvorhabens als auch für denn EIGENTÜMER
eines bestehenden Objekts sinnvoll sein.
Warum eine BWS?
Eine BWS wird in erster Linie
durchgeführt um sich bei evtl. Schadensfällen im Zusammenhang
mit der Bauausführung rechtlich und versicherungstechnisch
abzusichern. Insbesondere bei Tiefbau- und Abrissarbeiten treten
aufgrund der anfallender Erschütterungen, Vibrationen oder
Änderungen der Baugrundverhältnisse durch
Grundwasserabsenkungen oder zusätzliche Belastungen häufig
Schäden in benachbarten Gebäuden auf.
Siehe dazu folgendes Gerichtsurteil:
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A L L
G E M E I N E S B A U R E C H T
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Haftung des
Bauherrn für Nachbarschäden
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OLG Celle,
Urteil vom 19.12.97, OLG R 98, 105
Eine Gemeinde
führt Straßenbauarbeiten durch, durch deren
Erschütterungswirkung das Gebäude eines Anliegers Risse
erleidet. Da die Arbeiten der Straßenbaufirma nach den
Feststellungen des Gerichtssachverständigen den Regeln der Technik
entsprachen, hält sich der Geschädigte an die Gemeinde als
Bauherrin, die jedoch meint, mangels Verschulden nicht für den
Schaden verantwortlich zu sein.
Das OLG Celle
stellt hierzu jedoch klar, daß ein Bauherr gegenüber dem
durch Bauarbeiten geschädigten Nachbarn grundsätzlich immer
nach den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches
entsprechend den §§ 906 Abs. 2, 909, 242 BGB haftet, ohne
daß es darauf ankommt, ob dem Bauherrn oder dem Bauunternehmer
ein Verschulden zur Last zu legen ist.
Praxistipp:
Diese
Rechtsprechung kann als absolut gefestigt betrachtet werden. Vor
Einleitung größerer Baumaßnahmen ist es deshalb im
Interesse des Bauherren und des potentiell Geschädigten sinnvoll,
vor Beginn der Bauarbeiten eine Beweissicherung an den Nachbarbauten
vorzunehmen, um sicher zu stellen, daß nur die tatsächlich
erst durch den Bau angefallenen Schäden durch die Nachbarn geltend
gemacht werden können.
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Wann empfiehlt sich eine BWS?
Die Beweissicherung dient in einem
möglichen SCHADENSFALL sowohl den Versicherungen bei
Regressansprüchen Dritter als auch den Gerichten, wenn es zu einer
weiteren Auseinandersetzung kommen sollte. Eine fachgerechte und
aussagekräftige Beweissicherung stellt ein aussagekräftiges
Beweismittel dar, dass eine Übervorteilung des Geschädigten
ausschließt.
Für wen empfiehlt sich eine BWS?
Im Rahmen eines Bauvorhabens sind es 2
Gruppen, die von einer BWS profitieren:
1. Als BAUHERR bzw. BAUHERRENVERTRETER
(Projektsteuerer, Architekt, Bauleiter) sollten Sie eine fachgerechte
und aussagekräftige Beweissicherung vor Beginn der Bauarbeiten
durchführen um bei evtl. Schadensfällen auf der sicheren
Seite zu stehen.
2. Als Eigentümer bzw.
Eigentümervertreter (HVW) mit Bedenken gegen ein geplantes BV in
ihrer Nachbarschaft, ist es sinnvoll eine BWS durchführen zu
lassen, vorausgesetzt der Bauherr des geplanten BV hat nicht selber
eine BWS beauftragt.
Meine Leistungen
Derartige Streitigkeiten sind mit einem
aussagefähigen! Beweissicherungsverfahren i.d.R. abzuwenden, denn
eine vollständige Beweissicherung dokumentiert den Bestand vor,
während und nach der Baumaßnahme.
Ausschlaggebend ist in jedem Fall:
- die Qualität der Beweissicherung,
also mit welcher Gründlichkeit bereits im Vorfeld der
Baumaßnahme alle Schäden aufgenommen wurden,
- die Überzeugungskraft des Gutachtens
auch einem Laien gegenüber, d.h. es müssen genügend
Aussagen und Beweise vorliegen, dass nichtgeschädigte Bereiche
tatsächlich keine Schäden aufweisen.
Ich führe Beweissicherungen u.a. durch
bei:
- Hochbaumaßnahmen, insbesondere bei
Bauen im Bestand und Abrissarbeiten,
- bei Straßen- und Tiefbauarbeiten
sowie bei Kanalverlegungen,
- bei zu erwartenden Verdichtungsarbeiten,
- bei zu erwartenden
Nachbarschaftsstreitigkeiten.
- begutachtet werden:
- Gebäude und Bauwerke jeglicher Art,
- Stützmauern,
- Grundstücke,
- Verkehrsflächen (z.B. Straßen,
Parkplätze),
- Ingenieurbauwerke.
Ich arbeite mit einem großen Berliner
Sachverständigenbüro zusammen. Dieses besitzt als
Gutachterbüro für Schäden an Gebäuden die
notwendige Fachkompetenz.
Bauüberwachung / Bauherrenbetreuung
Dieses Angebot richtet sich an alle
Bauherrn. Wir vertreten direkt den Bauherrn und überwachen in
seinem Interesse die Ausführung der Bauleistungen.
Erfahrungen zeigen, dass durch diese Art der
Bauüberwachung viele Mängel und somit oft hohe Folgekosten
für den Bauherrn vermieden werden können.
Zu meinen Leistungen gehören u.a.:
- Überprüfung der Leistungen auf
Übereinstimmung mit der Baugenehmigung,
- Überprüfung der Leistungen auf
Übereinstimmung mit den Ausführungsplänen und
Leistungsbeschreibungen der ausführenden Firmen,
- Überprüfung der Leistungen auf
Einhaltung der anerkannten Regeln der Bautechnik und geltenden
DIN-Vorschriften,
- Aufzeigen von Mängeln und
Überwachung der Beseitigung,
- Beratung des Bauherrn bei
Rechnungsprüfung,
- Beratung des Bauherrn in allen den Bau
betreffenden Fragen,
u.v.m.
Fordern Sie uns, wir freuen uns auf Ihre
Anfrage.
Bauabnahme
Zum Zeitpunkt der Bauabnahme tritt die
Umkehr der Beweislast ein, d.h. der Bauherr muss nach der Abnahme evtl.
Mängel beweisen. Dies gilt nicht für solche Mängel, die
sich der Bauherr im Abnahmeprotokoll vorbehalten hat.
Baumängel sind u.a.
- das Fehlen zugesicherter Eigenschaften,
- ein die Gebrauchstauglichkeit
einschränkender oder den Wert mindernder Fehler
und/oder
- ein Verstoß gegen die anerkannten
Regeln der Technik.
Eine Abnahme kann
- förmlich,
- konkludent (6 Werktage nach Inbenutznahme
VOB/B § 12, Abs. 5, Ziff. 2)
oder
- fiktiv (stillschweigend), 12 Werktage
nach schriftlicher Mitteilung (VOB/B § 12, Abs. 5, Ziff. 1)
erfolgen.
Eine Bauabnahme bezieht sich auf eine
optische Prüfung der Gebrauchsfähigkeit am Abnahmetag. Die
Abnahme für uns als Gutachter beschränkt sich immer auf eine
Mitwirkung an einer technischen Abnahme.
Für nicht freigelegte Bauteile, wie
Abdichtungen (Feuchteschutz), Wärmedämmung
(Wärmeschutz), Auflager, Verbindungsmittel (Statik), Schallschutz
und nicht stofflich untersuchte Eigenschaften von Bauteilen oder
Baustoffen, wie Betongüten, Steinsorten oder dergleichen kann
deshalb keine Haftung übernommen werden.
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